自2003年我国房地产市场开始了调控长跑后，已历经了12个念头。中房网粗略统计了这12年来中央层面的重点限购限贷政策发现，中央对房地产行业的调控政策历经了由支持到谨慎，由谨慎到抑制，由抑制再回归支持的历史过程。一路政策变革，一路引人深思。

2003年起点：

6月，“121号文”：标志着我国房地产业开始了宏观调控长跑。中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，要求加强房地产信贷监管，开发企业取得四证后才能对其发放贷款；同时提高第二套住房的首付比例；申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年。

8月，“18号文”：国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确了房地产业已成为国民经济的支柱产业，保持持续健康发展具有重要意义。

解读：业内认为两份文件存在争议，前者认为房地产行业的泡沫是普遍的，着重从信贷角度去“严格控制”，后者则认为全国房地产市场是健康的，应“促进健康发展”。

2004年

3月，“831大限”：国土资源部、监察部出台“71号令”，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地。

2005年

3月，首付比例上调：央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。

3月，“国八条”：国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见。

4月，“新国八条”：国务院常务会议提出八项加强房地产市场引导和调控措施被称为“新国八条”。措施包括：强化规划调控，改善商品房结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险等。

5月：“七部委意见”：国家七部委联合出台文件要求，强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管等。

9月：“212号文”：银监会提示信托公司密切关注存量的证券和房地产风险变化情况，并对信托公司内控制度建设及新发生的房地产业务作出相应规定。要求新开办房地产信托业务必须“四证”齐全，贷款企业房地产开发资质不低于二级，开发项目资本金比例不低于35%。

解读：2005年出台的“国八条”和“七部委意见”是改革开放以来，中央对房地产业实行的最严厉的调控政策，从税收、金融，到土地、住房管理，可以说是实行全方位的监查和管理。

2006年

5月，“国六条”：国务院颁布六项措施调控房地产业，在国八条的基础上增加了几方面侧重：一、调整住房供应结构，增加普通商品房供给，以抑制房价上涨过快；二、整顿房地产市场秩序的混乱状况，完善房地产市场体系，重点发展二手房和租赁市场；三、合理控制城市房屋拆迁规模，可减少被动性住房需求，缩小市场需求量，以稳定房价。

5月，“国十五条”：国务院颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，被认为贯彻“国六条”的具体实施方案。意见中包含了“70/90政策”，即明确住房结构比例，90平方米以下住房须占项目总面积7成以上。同时要求，购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于三成；居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地年内建立廉租住房制度。

解读：“70/90政策”首次从供应环节改善房地产供求关系，市场上中小户型住宅开始大量增加。此轮调控措施具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。

2007年

?9月，“927房贷政策”：央行要求，购买首套房的居民，建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于两成，90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于3成；而对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

解读：“927”政策核心为抑制金融风险。出台后全国楼市曾出现低迷，当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，全国房价出现下跌。

2008年

10月，鼓励首次购房：央行宣布新的房贷政策，首次购房房贷利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例20%。

12月，“国三条”：国务院出台了三条救市政策，包括未来3年解决750万户低收入家庭的住房问题，减免购置和交易普通商品房的税负，并加大对地产商的融资支持。

12月，“国十三条”：被看做是“国三条”的细化和补充。包括加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化等，共6大条，13小条。其中，对二套及多套房贷利率做有条件放松，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

解读：受全球金融危机和此前调控惯性影响，楼市出现拐点，市场量价齐跌。为鼓励普通商品住房消费，此轮调控开始了宽松政策，包括首套房贷利率优惠、住房转让环节营业税的大幅减免等。

2009年

1月，房贷利率优惠：四大国有银行宣布，2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

5月，房地产信贷松绑：国务院明确保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调。

12月，“国四条”：国务院常务会议出台促进房地产市场健康发展提出的四大举措，明确表态“遏制房价过快上涨”。包括增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度等。

解读：前半年以延续2008年刺激政策为主，年末“国四条”政策回到防范泡沫扩大，抑制房价过快上涨，促使房价合理回归，加强住宅保障建设。

2010年

1月，“国十一条”：国务院明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价；同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。

3月，“央企退房”：国资委首次明确，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的中央企业正加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。

4月，“新国十条”：国务院提出稳定房价和住房保障职责，对稳定房价和住房保障工作建立考核问责机制，实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制；抑制不合理住房需求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定等十条。

9月，“929”新政：国务院发文提出，对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷款；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国等。

解读：房地产调控在总结前几年摇摆不定的经验教训后，树立了较明确的调控目标：坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实将房价控制在合理水平。

2011年

1月，“新国八条”：《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，同时国务院向各地分派房价调控督查组。具体内容把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。

8月，“限购城市标准”出炉：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。

解读：稳健调控成为2011年房地产调控的一个主旋律，政策出发点由“抑制房价过快上涨”变为“让房价回到合理水平”，调控力度再次加大。

2012年

2月，央行提出满足首置贷款需求：央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。在基准利率的基础上根据风险原则合理制定首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。

解读：通过差别化信贷继续优先保证合理购房需求，抑制投资投机性需求。

2013年

2月，“新国五条”：国务院常务会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

5月，北京二套房首付7成，中国人民银行营业管理部发布《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》，提出贷款购买第二套房的家庭，首付款比例不得低于7成。

解读：“新国五条”的出台，从中央层面再次释放了调控政策持续从紧的信号，不少开发商当年开始了“以价换量”策略。

2014年

7月，限购松绑：住建部提出，各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快行政审批速度等。这意味着中央层面放开对限购等短期行政手段的限制，允许各地按照实际情况调整。全国47个限购城市，除一线城市北上广深外，均有不同程度的松绑。

9月，“930”房贷新政：央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行；对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等。

解读：“930”新政标志着此前信贷政策的全面松绑，有利于刺激大量需求入市，特别是改善型需求。

2015年

3月，二套房首付降至4成：央行、住建部、银监会联合发文调整住房贷款政策调整的通知，发布了二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；财政部、国税总局将个人出售住房免征营业税由5年调整为2年以上。

解读：释放改善型需求，为全国房地产市场去库存增添动力。

结语：2003年-2015年4月份，调控至今十二年来，中央出台的有关限购限贷方面共30条核心政策拦路，然而依然难以抑制价格的疯狂上涨。中房网以北京、上海、广州、深圳为例，综合国家统计局及上海易居房地产研究院统计的商品住宅平均价格发现，12年来北京房价上涨5.9倍，上海上涨5.7倍，广州上涨3.6倍，深圳上涨4.7倍。在全国市场范围普遍面临库存危机的当下，限购、限贷政策仅在北上广深严格执行，市场之手能否拦住上价格猛虎，让我们拭目以待。