公积金首套房首付
最低比例20%
调整后,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体收付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
在住房公积金方面,调整后,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。
此外,为加强政策指导,做好贯彻落实、监督和政策评估工作,人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策,分类指导”的原则,做好与地方政府的沟通工作,加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督;在国家统一信贷政策基础上,指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平;密切跟踪和评估住房信贷政策和执行情况和实施效果,有效防范风险,促进当地房地产平稳健康发展。
营业税免征期限
5年变2年
财政部、国家税务总局昨日联合发布消息,经国务院批准,我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策,其中个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
两部门表示,此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。根据两部门发布的通知,调整内容包括:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
我国目前执行的营业税政策,规定个人将购买不足5年的住房,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。（新华社）
本地政策
昆明暂未接到执行通知
昨日下午楼市新政频出,为我国楼市连注三针“强心剂”。新政出台已临近下午下班时间,记者采访了本地多家银行,均表示尚未接到总行通知,在通知未下达前现行政策不变。
昨天,记者向建行云南省分行求证新政情况,截至发稿前,该行总行尚未传达通知到分行。依照此前央行的规定,二套房贷首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。该行相关负责人表示,在具体执行时,建行还将根据贷款人的资信、还款能力等情况执行差别化利率政策。在昨天的通知中,也有“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”的说明。
昆明市住房公积金中心相关人士也表示,还未接到新政通知,待通知下达后再做相应研究。
帮你算账
首付降至四成后
总价百万每月多还一千多
二套房贷首付比例下调至40%后,意味着向银行贷款的比例增加至60%,每月还款也会有相应变化。最新一次降息后,金融机构5年以上贷款基准利率为5.9%,按照央行规定,目前银行二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,也就是6.49%。那么以总价100万元的房屋、贷款20年(商业)计算:
首付比例 还款方式 每月还款 利息总额
60% 等额本息 2979.94元 315185.14元
40% 等额本息 4469.91元 472777.71元
各方声音
刚需:“周末就去看房”
“真的降到4成了,太好了!周末我就和老公去看房。”昨天下午5时30分,新政刚出,市民小青就兴奋地在办公室跳起来。
“我和老公结婚6年了,结婚时经济比较紧张,就买了套小两室,但现在儿子已经上幼儿园了,母亲帮忙照顾儿子,两室根本不够住。我和老公一直想把两室卖了换套三室,可是二套房的首付比例高达60%,我们之前在北市区看了套小三室,总价约100万元,首付得60万元,对我们来说压力太大。但新政一出,只需首付40万,立马减轻了20万的压力。”小青激动地告诉记者。
记者采访发现,像小青这样有二次置业需求的家庭在昆明并不少见,但因首付压力偏高,他们迟迟未出手。“我家的首套房是结婚时买的,房贷已经还清了,去年底打算卖掉再换套大三室,但一了解才知道,卖了首套再买就算二套,即使是办理公积金贷款首付比例也很高。从明天开始,结清首套再买二套,公积金贷款可以最低首付30%,对我们而言是大好消息。”王先生表示,在西市区或南市区可以办理公积金贷款的楼盘,将成为他看房的首选。
此外,住房公积金政策的变化对于刚性需求型首套房置业者也是利好消息。“我刚毕业不久,虽然是首套置业,但购房压力还是很大,希望昆明能办理住房公积金贷款的楼盘越来越多,我就能首付20%买房了。”小悠期待地说。
专家分析
影响是否明显取决于银行如何执行
“这次信贷政策的放松,意在鼓励改善型刚需购房,对于释放楼市的‘刚改族’有重要的意义。”云南财经大学教授周大研表示,现在只是央行的原则性政策,这一举措能否对楼市产生明显的作用,取决于各地银行后续如何执行以及信贷额度松动幅度等。
另外,对于个人卖房营业税免征年限“5改2”的新政,周大研表示,利用交易营业税来调整楼市早已不是新鲜事,而差额税制一直是楼市调控的重要手段。此次降低二手房交易门槛征税力度或直接刺激房东,降低房东出售成本的同时意味着降低了购房者的购买成本。“政策的影响力是要看具体细则而定,如果细则能落地,或让楼市迎来一个看房、购房的回暖期。”（昆明日报 记者孙娅 刘宇 彭诗淇 刘婷婷 徐晓俊）
受新政策刺激房价或将回升
楼市政策的变化，将对老百姓带来哪些切实优惠和影响？记者采访了云南大学经济学院马丹博士，对最新政策作出相关解读。
二套房是主要受惠对象
个人首付大大减少
政策：拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。
解读：对于想要更换新房或是购买二处住所的居民而言，二套房首付的下降增加了其购房能力。他指出，二套房是此次放松房贷的主要受惠对象，对于有这一需求的购房者是极大的利好消息。
算账：对于在第一套房相应购房贷款未结清的情况下，有意向购买二套房的居民家庭，按照最新规定，购买100万元的房子，最低首付为40万元，相比此前可以少付20万元。
公积金首套房首付比例降低
购房或更活跃
政策：缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；对拥有1套住房并已经结清房贷的，改善性自住房最低首付款比例为30%。
解读：针对使用公积金购买首套房，首付最低为20%的新政策，马丹直呼，“太好了，这才是比较理想的状态。”他预测，20%对于普通人来说是比较能接受的范围，购房需求或会重新活跃。“购房能力增加，住房销售增加，银行信贷增加，相关产业都将会随之景气起来。”房贷放松将会极大刺激有效需求。
房贷新政出台后，下一步将看央行是否会继续降准和降息，那样会为老百姓在购房时带来更多实惠。
算账：对于使用住房公积金委托贷款购买首套房的购房者，若购买价值100万元的住房，仅需支付20万元首付。
二手房营业税免征期限改成2年
能省一两万元
政策：个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
解读：这是对房贷新政的有力补充，无论是购房主体还是销售主体，都将享受到实惠，二手房市场也将受到刺激推动。按照之前的规定，不满5年的房屋出售，将被征收0.5%至1.5%的税收，“尽管听起来不多，但相比下来，还是能省下一两万元。”
目前可能是比较适宜购房的时期，受这一系列组合性政策的影响，房价或将回升。
算账：对外销售购买2年以上（含2年）的普通住房，将不再需要缴纳营业税，而在新政策出台前，营业税免征条件为购房满5年以上（含5年）。（春城晚报 实习记者 刘静怡 记者 尚耀东）
乐观派
一手房楼市复苏信号明显
昆明至祥研究中心：楼市复苏信号明显，但市场短期难现报复性增长。
双向政策的出台，宣告了政策调控期间出台的政策在大部分城市的全面告退，也宣告了房地产市场化回归的真正落地，也意味着房地产依然是经济发展最有力的支撑。
上述政策的落实，将对前期误伤的改善型客户的需求释放形成直接刺激，而通过公积金贷款比例首套房首付20%和二套房30%，则充分彰显了政策刺激的决心。
针对目前市场存量高企的局面，政策的落实将有效转变刚需客户的购房意愿，推进市场加速向供求平衡点靠拢，但由于存量过大，而投资者对于市场的预期转变难度要大于刚需客户，基于上述考虑，预期未来市场在短期内不会出现报复性的增长，但数据将逐步回暖。
二套房首付从6成降至4成，有效提升了改善型客户的置业能力，而他们正是每次房地产市场回暖的中坚力量，他们将带动楼市逐步走向复苏，对于改善型客户而言，也意味着购房良机的真正到来，如果进一步出现利率优惠等政策，2015年的楼市发展将会有更加明确和相对乐观的前景。
总而言之，政策的出台让房地产市场化真正落在了实处，尽管库存压力仍大，但市场自身的调节功能将发挥越来越大的作用。冬天虽未离去，春天却不遥远。
昆明春晖开发建设有限公司、昆明滇池龙城置业有限公司总经理刘厚秋：消息确实非常重磅，这也是对于此前政策调控的一次全面反弹，也再次证明，房地产行业作为城市第三产业，再次回归市场。但对于一手房成交，直接显著的刺激效果可能还需要再等等，而对于开发企业，适时地跟上政策节奏，调整推盘策略将有效促进成交。
京瑞集团董事长滕军：作为国民经济的火车头，房地产的兴衰扮演关键角色。本轮新政推出，对房地产企业的拉动作用不容小视。不光是大大降低购房者和投资者的买房门槛，更是对市场释放最重要的信号：如同曾经多轮的房地产政策，房地产最终还是步入繁荣。就在最近，系列调控政策的出台，项目售楼部的购房者明显增多，氛围趋于热烈。因为大家明白新一轮购房春天又将来临，抓住机会抄底楼市，为下一轮财富积累奠定基础。相信，在“金三银四”的购房黄金季，新一轮楼市购买热潮又将来临。
同策咨询研究部总监张宏伟：第一，以中高端产品线为主的精品化房企的发展将面临转机，将一改以往由于楼市限购限贷政策面的限制而导致的销售业绩下滑的局面，有可能促使这些企业继续拿相对优质地块，开发以首次改善、改善型需求为主的产品。
第二，促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域，企业布局策略有可能更为集中，以此提高市场占有率，规避布局范围过大而导致的公司管控能力降低、产品质量下降等问题。
第三，产品上走品质路线将重获市场认可，未来将更加注重产品研发及附加值的提高，通过市场调研，利润优化户型、精装修等，以此提高企业利润率，而不是简单像高周转类型企业那样通过产品的标准化与大规模复制、高速周转获得相对比较薄的企业利润。
二手房挂牌及成交量提升将快速显现
昆明至祥研究中心：房产投资客户或重新回归到住宅投资。2年以上住房免营业税旨在降低房屋的持有周期，增强房地产市场的流动性，在一定程度上与二套房首付比例降低相结合，可以促进刚需客户置业顾虑的消除，回到首置选择小户型、改善逐步转换的传统市场结构中来。此外，2年以上住房免营业税在政策拐点出现之际，也可能引导部分更为积极的房产投资客户重新回归到住宅投资的市场，以期形成抄底的可能。
业内人士卞东晓：从业二手房行业多年，这样的政策调整，对于二手房的成交刺激将会非常明显，接下来短期时间二手房的挂牌和成交都将有效提升是不容置疑的。但投资性客户是否会再次重返市场，将会与价格的复苏有直接关系。
同策咨询研究部总监张宏伟：营业税免征门槛5年变2年，从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。
悲观派
锐理机构郭洁：
1、政策层面昨日是全面利好，但是，这些政策仅仅是将过去的调控政策进行松绑，中央层面并没有出台救市政策，这仅仅是一个市场化回归；
2、居民购房意愿是否强烈，与能否购买，是否有能力购买不一样，即使是想买房，现在的房价居高不下，居民购买能力持续下降，购买行为还是释放不够；
3、经济的持续下滑、税收的持续下滑、地方财政的萎缩，是一季度末政策面放松的根本原因，中国现阶段的经济依然离不开房地产；
4、房地产市场存量过大，新增供应下滑，产品结构单一，是现在每个城市面临的问题，购房者支付能力有限，户均拥有套数饱和，房地产投资属性消失，都是现在与过去市场本质的不同，所以，对未来，不要过于乐观；
5、预计2季度市场会有所回暖，随着新开工增加，新增供应增加，存量逐步消化，产品结构逐步调整，2015年的房地产市场，依然是分化的局面。（云南信息报 记者王亚萍 范兴龙）
政策解读
释放稳定市场积极信号
分析人士指出,一季度临近尾声之际,多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策,释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。
“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措,对于应对目前经济下行压力,实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。倪鹏飞说,目前房地产直接需求加上其带动的间接需求,在市场总需求中占比仍十分高,房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定,也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时,长期来看,在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。中国民生银行首席研究员温彬表示,这次的房地产金融政策和财税政策,加上此前住建部发布的政策一起,将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。分析认为,本轮组合拳政策传递出稳定住房消费,尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。
而根据财政部、国税总局的通知,此次调整个人住房转卖营业税政策,最大看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年,下调为购房满2年。不过,有专家指出,此次营业税放宽免征期限政策力度很大,但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方,在未来不动产登记和房地产税出台的预期下,不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为,买房也会从中受益。如果出现大量抛售,则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房,加大房屋流转率,实际会降低买房成本。（新华社）
短期压力缓解
长期压力不减
对于此次新政,民生宏观分析称,用商业贷款购买二套房首付比例降至40%,政策力度超预期。然而短期压力缓解,长期压力不减。
为什么调整?
目前,房贷的“价”(房贷利率)虽然开始下降,但“量”依然偏紧。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下,全国整体销量仍未企稳,库存居高不下,房地产投资反弹遥遥无期,一方面通过上下游产业链加大经济下行压力,接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出让金收入,加剧地方财政和债务压力。
如何调整?
此前的地产政策松动主要是:放松限购、调整二套房贷认定、降低房贷利率、放松公积金贷款规则等,这次的措施主要是:
A、鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款,支持居民家庭购买普通自住房。
解读:此前公积金贷款额度已有提高,但相对目前的房价和贷款需求而言仍是杯水车薪,很多人还是需要组合贷,但组合贷审批复杂、时间慢,一般交易双方很少采用,此次提出鼓励组合贷,有可能简化审批流程,加快审批速度。
B、对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
解读:有房有贷的,用商业贷款购买二套房首付比例降至40%,超预期。
进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;
解读:公积金贷款购买二套房的首付比例降至20%,符合预期。
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。
解读:有房无贷的,用商业贷款购买二套房首付比例降至30%,超预期。 （凤凰财经）
