[导读]上周昆明楼市成交量的小幅下滑，似乎并不能显示近期昆明房地产市场趋冷，但开年以来持续低迷的成交量，显然证明了昆明楼市持续冷清的市场形势。

楼市成交

据腾讯房产统计，上周（1月19日—25日），昆明楼市各类商品房共成交2482套，总成交面积228379.44平方米，相比前一周（1月12日—18日）减少336套，30537.21平方米，环比分别下降11.92%和11.79%。

整体来看，上周昆明楼市仅有3天单日成交量超过400套，而周六、周天（1月24日、25日）成交量仅为186套和190套。而354套的日均成交量相比前一周每天至少少成交48套，92.01平方米的套均成交面积也几乎与前一周套均成交面积相当。

昆明楼市上周商品房成交数据

腾讯观察：上周昆明楼市成交量的小幅下滑，似乎并不能显示近期昆明房地产市场趋冷，但开年以来持续低迷的成交量，显然证明了昆明楼市持续冷清的市场形势。

土地出让

上周，位于昆明市呈贡区斗南街道办事处2宗总面积125176.43平方米，约合187.95亩的国有建设用地，被昆明邦元置业有限公司通过网络挂牌竞价的方式，以46003.65万元的底价顺利摘牌，2宗地块规划用地性质分别为混合用地及城镇住宅用地，面积分别为55237.45平方米、约合82.94亩和69938.98平方米、约合105.01亩。

据了解，昆明邦元置业有限公司法定代表人范江铭为十四冶建设集团云南房地产开发经营有限公司董事长，昆明邦元置业有限公司或隶属十四冶建设集团云南房地产开发经营有限公司。

腾讯观察：越来越多大型房企进驻呈贡，相比呈贡能够很快摆脱人气、配套不足的“空城”帽子。

规划审批

上周昆明楼市虽然没有项目获批预售，但共有4个项目的5宗地块规划建设审批结果进行对外公示，5个地块总规划用地面积714168.96平方米，总过规建设面积1440043.9平方米。

值得注意的是，作为昆明环湖东路三个半岛板块的重点项目，昆明滇池国际会展中心上周共有2宗地块的工程建设规划通过规划审批，2宗地块总规划面积635025.43平方米，过规总建筑面积1143845平方米，无疑是上周过规面积最大的项目，同时也成为上周昆明楼市新开工面积超过百万方的重要推手。此外，去年中易主的学府瀚院·天福商厦项目工程建设规划调整方案也于上周对外公示。

规划审批

腾讯观察：昆明滇池国际会展中心建设用地通过规划审批，这也意味着开发近3年的环湖东路三个半岛板块即将呈现。

一周精彩

上周，国家统计局发布的“2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，去年12月，列入统计范围的70个大中城市依旧没有摆脱大面积下跌的房价走势，仅深圳1城12月房价环比上涨，涨幅为1.2%。

在全国70个大中城市房价继续大面积下跌的市场环境影响下，昆明去年12月房价则继续保持去年11月一二手房价格同环比全面下跌的低迷态势。数据显示，去年12月，昆明新建商品房价格继续保持下跌，0.7%的环比跌幅虽然与去年11月的环比跌幅持平，但4.5%同比跌幅则比去年11月3.7%的同比跌幅扩大0.8百分点，昆明房价下行态势再次加剧。

二手房方面，去年12月昆明二手房价格依旧延续了去年11月同环比双降的态势，且跌幅也进一步扩大。去年12月昆明0.8%的二手房价环比跌幅相比去年11月跌幅扩大0.2个百分点；而去年12月昆明二手房价格5.2%的同比跌幅相比去年11月也有1.1个百分点的扩大，再次出现一二手房价格同环比双降。

自去年6月昆明房价出现下跌以来，去年6月—12月，昆明一二手房价价格已分别出现连续7个月和连续6个的环比下跌，而去年12月昆明一二手房价格同环比全面下跌的情况，也已从去年9月开始连续4个月出现。

腾讯观察：2015年昆明楼市库存压力依旧巨大，“以价换量”依旧是昆明开发商加速去化的主要手段，预计短期内昆明房价下行态势不会改变。

近日，昆明市规划局出台的《昆明城市景观风貌及建筑高度规划研究》中显示，为尊重保护城市的自然山水景观、风貌特色，根据不同山水风貌元素的重要性，制定城市建筑高度控制引导：核心区建筑高度300米左右，各区级中心建筑高度200米左右，各社区级中心建筑高度 150 米左右，轨道站点周边建筑高度 100 米左右。

据了解，本次规划通过对世界知名旅游城市的案例分析研究，发现对于城市景观风貌控制的重点在于城市高度控制和空间组合，城市风貌规划应根据城市山水格局，划定分级控制区域，同时引导城市空间建筑组合，形成有序的城市空间。

一级区：主要体现城市山水格局区域，包括滇池、西山周边，清晰展现城市山水格局的面滇区域，总体控制高度 24 米。

二级区：重点体现城市山水廊道区域，包括城市周边的主要山体（碧鸡山、长虫山、呼马山、白龙潭山）区域，城市的主要水体（翠湖、盘龙江）景观区域，总体控制高度 24-36 米。

三级区：体现城市山水环境渗透区域，以自然山水为特色的城市生态公园（小团山、黑龙潭山、七星山、五甲塘、西亮塘公园），总体控制高度 36 米。

腾讯观察：全新昆明城市建筑规划文件的出台，或许能够有效延缓昆明近年来超高层项目高度竞赛的脚步，但就目前昆明已经开建的超高层建筑数量来说，也足够昆明消化数年。

在近期相对冷清的昆明楼市，年轻购房者这一置业倾向表现得更加突出。由于时值楼市淡季，去年末翘尾的成交行情不再，部分楼盘售楼部更是门可罗雀。

记者近日来走访了多个项目的售楼部发现，节前的昆明楼市并不像想象中那么“火爆”。一些位置较偏的项目难免门庭冷落，据记者观察，部分项目周末日均到访不足十余批客户。以刚需为主的项目仍旧保持热度，周末客户到访络绎不绝，其中尤其以一些有小户型公寓类产品在售的项目尤为突出，开年的昆明楼市可谓冰火两重天。

与此同时，寒假的到来也让昆明市场出现了一波以90后为主的置业势力，而这部分置业者更加倾向户型小、总价低，但功能多变实用的公寓物业。从最近正在主推44平方米、总价28.8万元起MINI公馆的龙湖·水晶郦城售楼部就能看出，公寓类产品无疑是这部分购房者关注的重点。

当问及为什么对该类项目感兴趣时，多数年轻置业者都表示，公寓类物业虽然面积较小，但“麻雀虽小五脏俱全”，能够满足自己个性的居住需求；而且，较小的户型面积使得置业总价较低，月供也不会给生活带来太大压力；就算未来有换房打算，小户型产品也能作为投资产品持有。

腾讯观察：面对昆明楼市住宅产品供应过剩的现状，或许商业地产差异化开发模式将成为促进昆明楼市去化的有效手段。

楼市焦点

上周二（1月20日），“2014年昆明楼盘性价比评测榜发布会现场”，易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，由于近几年昆明土地市场供应一直保持增量，从源头上就导致昆明市场每年的供应量持续保持高位。而昆明的市场需求量却始终保持稳定，昆明楼市本身的市场消化能力并不足以消耗持续上涨的新增供应，进而导致供需矛盾加剧。

同时，地方政府对于出让土地的建设规划标准，也是造成昆明房地产市场供应量始终保持高位的重要诱因。

关于解决昆明楼市库存高企，加速市场去化的途径，丁祖昱表示，首先，在土地供应及城市新区规划方面，政府应该做出有效引导，在控制大规模土地供应的同时，对于城市片区各个功能板块的规划，也应该更加切合城市的发展现状。

同时，开发商在开发项目的过程中，也不能一味追求高利润，可以适当地牺牲一些土地容积率，在减少单位面积房源数量供应的同时，也能够有效提升项目整体的品质。

而对于已经建成的存量房源，丁祖昱表示，以价换量仍是地产商加速项目出货，有效消耗市场库存最直接的手段。

腾讯观察：显然，大量市场供应难以消化的现状面前，还是希望昆明地产商尽快认清形势，降低项目售价加速项目去化。