[导读]对于昆明市场，去年第四季度，尤其是去年12月全年最高楼市成交量的出现，也让不少昆明房地产开发企业对2015年充满期待。

2014年，前3季度房地产市场的快速下滑，让“救市”成为去年的楼市主调。而随着中央救市政策的相继出台，限购限贷对于楼市影响作用逐渐减轻，尤其是“9·30房贷新政”的实施，2014年第四季度楼市成交量出现短时间的快速回暖。

而对于昆明市场，去年第四季度，尤其是去年12月全年最高楼市成交量的出现，也让不少昆明房地产开发企业对2015年充满期待。

市场下行压力依旧存在

的确，去年年末昆明楼市翘尾的成交业绩，在一定程度上能够有效提振昆明楼市的置业信心，但并没有彻底改善的市场基本面似乎也预示着2015年的昆明楼市依旧不容乐观。正如易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱在“2014年昆明楼盘性价比评测榜发布会现场”所言，巨大的新增供应量，依旧是可能造成昆明楼市在未来一段时间内继续保持低迷的关键因素。

丁祖昱表示，由于近几年昆明土地市场供应一直保持增量，尤其是2013年，大量一线房企到来导致大批建设用地出让，从源头上就导致昆明市场每年的供应量持续保持高位。而昆明的市场需求量却始终保持稳定，加之2014年整体市场形势的下滑，昆明楼市本身的市场消化能力并不足以消耗持续上涨的新增供应，进而导致供需矛盾加剧。

同时，地方政府对于出让土地的建设规划标准，也是造成昆明房地产市场供应量始终保持高位的重要诱因。

丁祖昱认为，昆明市政府对于房地产项目的容积率规划相对较高，相同单位的面积的土地上，就会建出更多的房子。于此同时，偏高的容积率也会影响住宅项目整体的居住体验和楼盘品质。

虽然刚需作为昆明市场的消费主力，但并不代表刚需项目就是忽略品质的物业类型，大量针对刚需购房者项目的出现，不仅造成市场同质化，更使项目缺乏竞争力，这也制约了市场去化。丁祖昱还指出，一些同质化物业类型大量供应的市场板块，不仅项目自身去化困难，整个片区的市场环境也将缺少上行推动。

以价换量加速市场去化

而在央行松绑限贷政策，及房贷利率下调之后，去年第四季度昆明楼市成交情况有了明显好转，这也说明，市场并不缺少置业需求，关键是入市信心不足。

对于解决昆明楼市库存高企，加速市场去化的途径，丁祖昱表示，首先，在土地供应及城市新区规划方面，政府应该做出有效引导，在控制大规模土地供应的同时，对于城市片区各个功能板块的规划，也应该更加切合城市的发展现状。

同时，开发商在开发项目的过程中，也不能一味追求高利润，可以适当地牺牲一些土地容积率，在减少单位面积房源数量供应的同时，也能够有效提升项目整体的品质。就算是主打刚需客群的项目，也可以在项目品质方面多下功夫，突出项目居住体验和整体品质，形成差异化竞争力。

而对于已经建成的存量房源，丁祖昱表示，以价换量仍是地产商加速项目出货，有效消耗市场库存最直接的手段。由于目前昆明市场存量较大，且新增供应持续放量，同质化产品格局面前，只有通过价格优势，才能有效刺激需求释放。而且，降价抛盘也能够帮助开发商快速回笼开发成本，保证企业拥有相对宽松的资金链。

当然，面对并不理想的市场环境，丁祖昱也指出，昆明市场并非完全没有机会，一些拥有独特资源优势项目未来也许较为乐观。

丁祖昱表示，昆明楼市多以刚需类项目为主，同质化的物业类型导致项目缺乏竞争力，在这样的市场环境下，一些改善型物业及占据稀缺自然资源，如滇池沿岸的地产项目，其差异化的竞争实力和稀缺的资源优势，将吸引更多购房者的关注。同时，昆明之于云南强大的人口吸附作用，以及快速推进的城市化进程，都是昆明楼市去存量化的有效推动。