我们之间隔着一套房子，但这套房子，是几十万、上百万的距离。对于昆明楼市而言，即将到来的2017年将会发生什么样的变化，相信对于每一个行业从业者、希望在明年实现安居梦的买房者而言都充满期待。“未来云南省内产业配套和主要城市人口膨胀还有一定的空间，这也是未来省内房地产市场将持续向好的一个主要原因。”另外，无论是政府还是市场都发出了明确信号，2017年的房地产市场将更加理性。

云南省房地产业协会会长 韩忠庆 

韩忠庆：

“目前云南省多数城市的去化周期控制在12～16个月左右，库存仍处于可控区间。”2016年，云南省房地产市场也迎来继续调整的一年，而在云南省房地产行业协会会长韩忠庆看来，随着一带一路相关政策不断落地，未来云南省内产业配套和主要城市人口膨胀还有一定的空间，这也是未来省内房地产市场将持续向好的一个主要动力。他也表示，明年，我省的房地产市场将总体趋稳向好发展，房价大幅度上涨和下跌可能性不大，房价会在合理的区间平稳发展。

明年房价大幅上涨和下跌可能性不大

库存去化周期12～16个月

刚结束的2016中央经济工作会议上，国家对房地产去库存进行了更加细致的表述，明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。在韩忠庆看来，今年云南省整体去库存成绩比较显著。“从全省来看，目前库存压力相对较大的集中在昆明、曲靖、楚雄等几个中心城市，但总体来说库存还是在合理区间。”他解释说，房地产市场库存去化周期控制在20个月左右都算是可控的，而目前云南省多数城市的库存去化控制在12～16个月左右，这也是目前整体库存去化向好的一个主要表现。

“今年进入10月份以后，不论是竣工面积、销售面积已经超过去年。”韩忠庆表示，为了支持库存去化，政府从政策等方面采取了不少举措，这也是今年全省库存去化效果显著的主要原因。采访中，韩忠庆也直接点出，我省持续推进的城镇化进程，也是未来房地产去库存的根本动力。

借力互联网营销效果明显

值得注意的是，在大的经济环境压缩消费的背景下，房企无论是产品端还是销售端都做了很多创新性尝试，这对于省内房地产开发企业的转型升级，也是有力的促进。“今年为了消化库存，各地企业也都加大营销措施和力度，其中普洱、西双版纳更是多次进京推荐，在营销方式上有了突破和创新。”韩忠庆介绍。

而除了企业自身的营销、产品等领域的创新升级，我省还在利用互联网解决库存去化方面持续创新。2014年就建立的网上交易平台“云房网”，以永不落幕的房交会为目标，目前已经录入的省内房地产开发企业达到了1600多家。借助互联网优势，省房协今年还组织了省内110家房地产企业首次参加珠三角房交会，通过线上线下结合模式，面积不算太大的云南展厅也对各州市和住宅产品进行全方位展示，此举在全国都走在前列。

城镇化助推2017楼市平稳发展

创新的营销理念和走出去的预期，也让韩忠庆对明年行业的发展预期继续看好，“2017年省内房地产总体有一个趋稳向好的态势。”他解释说，随着城市化进程的加快，特别是滇东新区和呈贡新区等区域产业完善、人口膨胀预期，以昆明为核心的省内城市群，也还有巨大房地产市场发展空间。

另外一个利好是，云南的房地产外销比重还在持续增大，“尤其是以丽江、大理等为代表的省内重点旅游城市，房地产的外销比例，从原来的20%上升到40%左右。” 韩忠庆说，云南的生态环境是其他省份无法复制的，随着交通基础设施的改善，对外来购房吸引力越来越大。

“从目前市场来看，土地整体供应仍显趋紧，尤其是中心区域土地存量不多。”韩忠庆解释说，未来国家对中心城市特别是一二线城市，土地供应还会减少。“在土地供应减少税收等政策不调整的情况下，房价不会大幅下跌。”他说。

各州市房企洗牌不明显

值得注意的是，近两年，以昆明为代表的中心城市，在品牌加速市场布局的背景下，行业也迎来一个明显的洗牌加速期。不过在韩忠庆看来，目前云南省内市场，除了昆明外，其余州市洗牌都并不明显。

“消费逐渐趋于理性化的今天，不管是外来企业还是本土企业，房地产的开发都越来越注重产品品质。”他解释说，特别是以注重环境的打造和服务的提升为代表，精装修产品比例增加、物业服务的不断升级，都让省内产品整体水平不断提高。

不过，韩忠庆也并不回避目前行业面临的转型。“结构调整、竞争加速，都逼迫省内企业主动转型。”就在近期，昆明市还发布了《昆明市大健康发展规划(2016-2025年)》，也给省内行业提出了包括向健康养老产业发展的方向。（记者：杨春雁 陈辉）

昆明市房地产开发协会秘书长 刘践

刘践：

“2016年，是行业继续分化调整的一年，明年上半年，市场的洗牌或将接近尾声。”在昆明市房地产开发协会秘书长刘践眼中，逐渐显露出回暖迹象的2016年昆明房地产市场，也成为了更多品牌开发企业逐鹿的一个“战场”，而预期行情继续向好的2017年，也将是房地产开发企业“跑马圈地”的最佳时期。

2017将是房企“跑马圈地”

最佳时期

昆明楼市逐渐转向理性化

就在今年9月，停办一年的昆明房交会重新启动，作为房交会主办方昆明市房地产开发协会的秘书长，刘践也参与了房交会重启的每一个细节。“2016年昆明房交会重启，也是我们根据今年市场形势所做的一个及时的市场判断。”刘践说，虽然今年房交会相比之前的几年，规模和参展企业数量上都相对较小。不过，房交会本身作为市场风向标和发展方向的一个行业性展会，本地市场代表的整体亮相，也是行业在调整期所需要提振信心的一个关键。刘践直言，受政策等利好因素影响，今年昆明整体市场环境平稳，销售逐渐趋好，也都是本地市场逐渐转向理性化的一个表现。

在他看来，这种市场理性化，也是品牌开发企业不断布局昆明市场之后的一个市场结果，继之前几年加快进驻后，品牌房企特别是国内一线品牌开发企业在今年也加快了对昆明市场的整体拓展，“品牌房企的深化布局，客观上也提升了本地市场产品的品质水平，也将带动整体市场的升级。”刘践表示，昆明未来市场的一个较为健康的发展就是在价格相对温和的情况下，不断提升产品品质。

中小房企可朝“小而精”开发

不过，品牌房企的拓展加速，也带来市场的洗牌分化，在房交会期间接受采访时，刘践就判断今年将是昆明市场继续分化的一年，而市场端的反应，也证实了他的判断，特别是下半年土地拍卖市场中，包括恒大、万科以及本土的俊发等集中拿地，也势必在明年掀起更激烈的格局之争。

对此，刘践也判断，2017年上半年，这种洗牌分化或将接近尾声，“房地产市场开发本身属于资金密集型行业，在目前融资环境并没有明显好转的前提下，不单是市场格局会发生变化，不同房企针对市场变化的产品策略也应该应市场做出调整。”刘践说，特别是对于这种大趋势中的本地中小型房企来说，避免在“随大流”正面竞争，转而朝着“小而精”的特色产品开发，也是不错的出路。

“未来昆明房地产市场，国内品牌房企和本土企业都是不可或缺的有机组成部分。”刘践直言，品牌房企深耕云南，可以利用其全国渠道和宣传，扩大昆明市场影响力，而本土房企从本地消费所需出发，走出特色化之路，也能为产品线丰富等做出自己的贡献。本报记者 陈辉